С начала апреля снижение цен на готовые дома, коттеджи и дачи зафиксировано в 8 из 16 городов-миллионников России, включая три крупнейших – Москву, Петербург и Новосибирск. И это накануне лета, когда спрос обычно активизируется.
По данным Витрины недвижимости Restate, более всего в абсолютном выражении подешевели дома в Москве – в среднем на 1,2 млн рублей, то есть на 4%. 90% предложения таких объектов находится в Троицком и Новомосковском округах, где, в отличие от Рублёвки, в миллионах рублей считают не стоимость квадратного метра, а цену всего объекта. Здесь не так трудно найти кирпичную дачу с «классическими» шестью сотками за 6,5 млн. рублей. Правда, с удобствами на улице.
В третьем по населению городе России Новосибирске частные дома стоят относительно недорого – 6,9 млн рублей – дешевле только в Омске, Волгограде и Уфе. В апреле-мае они в среднем потеряли полмиллиона рублей или 7%.
В Санкт-Петербурге средневзвешенный объект на вторичном рынке потерял в цене за два месяца 400 тыс. рублей, но это всего лишь 1%. При это в городе на Неве нет какой-то одной локации с наибольшей концентрацией частного сектора: он есть и в условно «загородных» Курортном, Пушкинском, Колпинском, Красносельских районах, и во вполне «городских» - Выборгском и Приморском. Разброс велик – от 700 млн рублей за коттедж в элитном посёлке до 2,25 миллионов за одноэтажный «сарайчик».
В Ростове-на-Дону, где частный сектор велик и распределен по всему городу, включая центральные районы, дома подешевели с начала апреля на 5% (минус 400 тыс. рублей), ровно такая же ситуация в Уфе, хотя предложение там гораздо меньше. 4% стоимости потеряли дачи и коттеджи в Самаре, 3% - в Казани. Сразу на 8% в минус ушли дачные объекты в Омске.
Без сомнения, на вторичный рынок частных домов давит льготная ипотека на ИЖС под 6,1% годовых, которую ввели в декабре 2020 года. Многие горожане предпочитают покупать участки без подряда и строить индивидуальное жилье самостоятельно. При этом часть из тех, кто успел оформить льготный ипотечный кредит на ИЖС, построив дом (как правило, недорогой), выставляют его на продажу, решив зафиксировать прибыль. Поэтому рынок постоянно пополняется предложением относительно доступного по цене частного сектора с небольшими участками, снижая средний ценник по региону. Отметим, что доля ИЖС в новом строительстве в наиболее крупных мегаполисах (Москве и Петербурге) не превышает 10%, однако в «миллионниках» поменьше достигает 25-30% и даже больше.
Правда, падают цены отнюдь не везде. Например, в Нижнем Новгороде рынок частных домов в черте города довольно скромен, а большинство недорогих объектов расположены в паре десятков километров от города, то есть уже в области. В связи с этим стоимость средневзвешенного лота здесь растет, а с начала апреля – довольно резко – сразу на 1,3 млн рублей или 14%. Типичное предложение – двухэтажный коттедж с частично выполненным ремонтом за 11 млн рублей.
Ещё в трех мегаполисах – Екатеринбурге, Воронеже и Волгограде – цены повысились ненамного (3-4%). В Красноярске, Перми и Краснодаре они остались неизменными.
Особый случай – это Сочи. Причем как в общем смысле (город, не являясь «миллионником», является одним из катализаторов рынка недвижимости в стране), так и в частном: средняя стоимость коттеджей на курорте с начала года упала в полтора раза, но к началу апреля этот процесс завершился.
За последние без малого два месяца рынок Сочи немного ожил, и средняя цена на коттеджи здесь даже увеличилась на миллион рублей (+3%). Возможно, летом черноморский город вернет себе лидерство в рейтинге самой дорогой индивидуальной недвижимости в стране. Пока он немного уступает Санкт-Петербургу.