По общему правилу, установленному в п. 1 ст. 234 Гражданского кодекса РФ, лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество.
Как следует из содержания закона, необходимыми условиями для приобретения права собственности по данному основанию являются: добросовестность приобретения, открытость и непрерывность владения имуществом.
Как видно из материалов судебной практики (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 14.05.2024 № 127-КГ24-1-К4) истец обратилась в суд с иском о признании права собственности на гараж в силу приобретательной давности. Данный гараж был построен в соответствии с распоряжением исполкома Симферопольского городского Совета от 29.08.1972 г. и 31.08.2005 г. был продан истцу, посредством заключения договора купли-продажи в простой письменной форме. 17.02.2021 г. Управлением муниципального контроля был составлен акт, согласно которому данный гараж был признан самовольной постройкой. На основании данного акта постановлением администрации от 16.03.2021 г. было принято решение о сносе этого гаража. Однако вступившим в законную силу решением Железнодорожного районного суда г. Симферополя от 6.09.2022 г. постановление Администрации о сносе спорного гаража было признано незаконным.
Суд первой инстанции иск о признании за истцом права собственности удовлетворил, однако апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым решение суда первой инстанции было отменено и по данному делу было принято новое решение об отказе в удовлетворении иска.
Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении иска, суд апелляционной инстанции указал, что истцу было известно об отсутствии у нее права собственности на гараж, поскольку она владела им на основании договора купли-продажи от 31 августа 2005 г., который не был нотариально удостоверен и не прошел государственную регистрацию. Кроме того, суд основывался на данных, представленных ГУП РК «Крым БТИ» о том, что в архиве инвентаризационное дело на данный гараж не значится.
С выводами суда апелляционной инстанции согласился кассационный суд общей юрисдикции.
Между тем, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации признала несоответствующими закону позиции судов апелляционной и кассационной инстанций и поддержала правовую позицию истца, разъяснив при этом, что:
- 1) при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее: давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении; принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества; давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности;
- 2) добросовестность предполагает также, что вступление во владение не было противоправным, совершено внешне правомерными действиями;
- 3) отсутствие нотариального оформления договора купли-продажи и его регистрации не является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности в силу приобретательной давности;
- 4) отсутствие в бюро технической инвентаризации сведений о спорном строении без оценки иных доказательств само по себе не может являться основанием для отказа в удовлетворении иска.
В соответствии с изложенными замечаниями и на основании указанного выше определения Верховного Суда РФ данное дело было направлено на новое рассмотрение. Исходя из изложенного, полагаем, что у истца есть все основания для признания за собой права собственности на купленный им гараж.
Материал подготовили:
доцент департамента права ГАОУ ВО МГПУ, к.ю.н., доцент Голышев В.Г.,
доцент департамента права ГАОУ ВО МГПУ, к.и.н., доцент Голышева А.В.