Назад в 1990-е: как не стать жертвой мошенников при сделках с недвижимостью

Аферы при купле-продаже квартир, особенно в российской столице, по-прежнему имеют место быть. Специально для «МК» эксперты назвали самые опасные способы мошенничества и поделились рекомендациями, как их распознать и избежать.

Назад в 1990-е: как не стать жертвой мошенников при сделках с недвижимостью

Канули в Лету разудалые девяностые годы, когда чуть ли не каждая вторая сделка на рынке недвижимости являлась мошеннической. Но аферы при купле-продаже квартир, особенно в российской столице, по-прежнему имеют место быть. Специально для «МК» эксперты назвали самые опасные способы мошенничества и поделились рекомендациями, как их распознать и избежать.

— Есть достаточно много схем, когда мошенники используют в качестве продажи объекты, которые собственники редко посещают (например, если находятся длительное время за границей), — говорит руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина. — В таком случае люди узнают, что за квартирой некому присматривать и есть маневр для мошенничества. Мошенники действуют через подставных лиц и продают жилье, а далее разгорается конфликт между настоящим собственником квартиры и пострадавшими покупателями.

Квартира несколько раз была перепродана за короткое время? Такой вариант вам не нужен. В подобных случаях покупатель злополучной квартиры по закону не считается добросовестным, даже если он не подозревал о мошенничестве, и в результате лишается квартиры.

Считается, что покупка квартиры с помощью ипотеки — вариант накладный и кабальный, но стопроцентно безопасный. К сожалению, это не так. «Мой знакомый адвокат поделился историей своего клиента, который купил квартиру с ипотекой крупного банка. Банк квартиру проверил и одобрил, — вспоминает генеральный директор агентства «Мезон» Екатерина Бонч-Бруевич. — Через пару месяцев после покупки в дом пришел настоящий хозяин. Выяснилось, что «продавец» просто арендовал квартиру, изготовил поддельный паспорт (кстати, напечатанный на Гознаке) и получил по нему дубликаты документов взамен якобы утерянных. В итоге квартиру у покупателя забрали. А банк не только не признал свою ошибку, но и потребовал... дальнейшей выплаты кредита».

— Покупатели не всегда оформляют титульное страхование, стараясь сэкономить на подобных расходах, а зря. Подобный вариант как раз позволяет уберечь покупателей от рисков, связанных с утратой права собственности. Банк может упустить какой-либо нюанс, а страховая компания проверяет различные нюансы более въедливо, — рекомендует Светлана Бирина.

Есть стоп-факторы, связанные с документами, по которым квартиры не кредитуются. «Обычно все ограничения указываются на сайте банка в «Требованиях к объекту недвижимости». Например, сделка по продаже квартиры не может быть проведена по доверенности или если недвижимость изначально была продана продавцу по доверенности, — рассказывает генеральный директор компании «Бон Тон» Надежда Коркка. — С осторожностью банки относятся и к квартирам, полученным по наследству или завещанию. В такой ситуации, как правило, банк просит представить документ, подтверждающий отсутствие других наследников. Встречаются отказы на ипотечное кредитование из-за сомнительных цепочек с переселением несовершеннолетних».

Если в банк были представлены все необходимые документы, но поддельные и андеррайтер этого не увидел, то и мошенническая сделка может пройти. Больше того, «зевнуть» может и специалист Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра). «В этой инстанции сделке «проскочить» сложнее, но, как показывает практика, и здесь бывают пробелы», — говорит Надежда Коркка.

При принятии решения о выдаче кредита банки реже, чем хотелось бы, делают тщательную проверку. Профессионал должен был насторожиться, увидев, что документы недавно потеряны и восстановлены. Поэтому квартиру нужно проверять на юридическую чистоту своими силами (с агентом или без).

Нетрадиционная, но уже обкатанная схема мошенничества — выдать «убитую» квартиру за только что отремонтированную. «Черные риелторы снимают жилье в панельном доме массовой застройки. Оно имеет прекрасный ремонт и красивый вид из окон. В соседнем доме расположена квартира, которую они продают, — такая же по площади, но в плохом состоянии. Для показов аферисты используют арендованную квартиру, на это время на номер дома наклеивается другая цифра», — приводит пример специалист. Для потенциального покупателя, впервые приехавшего в район, все дома, естественно, выглядят одинаково. Особенно если приглашать его на просмотр под покровом темноты. В итоге человек убежден, что берет хорошую квартиру, а в собственность получает «убитую», по соседству. Оспорить такую сделку практически невозможно. Проверяйте соответствие номера дома, квартиры и этажа по документам.

Есть и другой вариант внаглую обмануть покупателя: предложить ему квартиру по явно заниженной стоимости. Для примера: в рядом стоящем доме цена аналогичной квартиры выше на 10%. Покупатель заинтересовывается предлагаемым вариантом. Но его просят заплатить аванс, который срочно нужен продавцу квартиры (обычно аферисты ссылаются на дела чрезвычайного характера). Покупатель соглашается и платит аванс мошенникам. Таким же образом «продавец» получает аванс еще с десятка ни о чем не подозревающих людей, а затем исчезает.

Но главная группа риска — это, конечно же, одинокие пожилые, тяжелобольные люди, алкоголики и другие категории собственников, которые не всегда могут адекватно воспринимать происходящее. «Черные риелторы подбирают жертв, а потом мошенническим путем присваивают их жилплощадь. Бывает, что подделывают подписи, а иногда могут действительно привести бабушку с тяжелой формой склероза к нотариусу — и она «добровольно» подписывается под документами о передаче квартиры. После этого жертву могут даже убить или увезти и бросить в бараке в забытой богом деревне», — продолжает Екатерина Бонч-Бруевич.

При покупке обращайте внимание, каким образом квартира досталась продавцу. Человек получил ее по завещанию или договору дарения, но при этом не является родственником бывшего собственника? Насторожитесь. Для пожилых людей представляют опасность и договоры, согласно которым в обмен на пожизненный уход старики продают или завещают квартиру ухаживающему. Многие одинокие старики в силу своей юридической неосведомленности поддаются на уговоры мошенников и вместо договора пожизненного ухода заключают договор дарения. После его заключения жилье сразу же переходит в собственность мошенника, а самого дарителя можно без проблем выписать из квартиры. Договор ренты (купли-продажи с пожизненным содержанием) — сделка с двусторонним риском, поэтому ее должны сопровождать знакомые, проверенные и порядочные агенты.

— Отдельно стоит выделить мошенничество на первичном и на вторичном рынках недвижимости, — говорит финансовый аналитик ИХ «ФИНАМ» Тимур Нигматуллин. — При совершении сделок на вторичном рынке покупатель несет риски, связанные с некорректной оценкой объекта недвижимости, недостаточной юридической проверкой сделки (прописаны ли малолетние дети, есть ли незарегистрированная перепланировка и т.п.). На первичном же рынке большие риски связаны с покупкой недвижимости на ранних стадиях строительства (например, на стадии котлована). Бизнес большинства девелоперов построен таким образом, что для строительства им необходимо продавать квартиры в еще не достроенных домах. И если на фоне сложной экономической конъюнктуры спрос на квартиры в новостройках упадет, дом может так и остаться недостроенным. Нужно изучить историю сдачи других объектов застройщика (были ли задержки в сдаче), проверить качество обустройства прилегающей территории.

Но все-таки на рынке первичной недвижимости, в отличие от «вторички», сделки являются более или менее прозрачными. Черные риелторы и мошенники, будучи прекрасными психологами, рассчитывают на невнимательность, некомпетентность и... жадность жертв. Неопытному покупателю имеет смысл обратиться к посреднику, заплатив ему несколько процентов от стоимости объекта недвижимости.

Что еще почитать

В регионах

Новости региона

Все новости

Новости

Самое читаемое

Популярно в соцсетях

Автовзгляд

Womanhit

Охотники.ру