В феврале-начале марта новостройки в ряде городов-миллионников отметились резким повышением стоимости «квадрата». Больше всего цены подскочили в Санкт-Петербурге, Самаре и Челябинске. Среди позитивных новостей – застройщики обещают придержать цены в своих проектах.
Во второй половине февраля и начале марта, после повышения ЦБ РФ ключевой ставки до 20%, рынок жилья испытал всплеск инвестиционной активности. Девелоперы на это реагировали не менее эмоционально: кто не остановил продажи, тот повысил прайсы.
По данным федеральной базы недвижимости Restate.ru, за февраль и первую декаду марта новостройки подорожали во всех городах-миллионниках, но в различной степени – в пределах 2-16%. Максимальный рост зафиксирован в трех городах. В Самаре, где с начала года цены и так росли довольно активно, «квадрат» подорожал на 11% с 87 до 96,5 тыс. рублей.
В Челябинске, где средний ценник всегда был относительно «низким», цены одномоментно взлетели на 11% – с 66,4 до 74 тыс. руб./ кв. м.
В тройку лидеров роста вошел Санкт-Петербург – здесь цены увеличились на 8%, с 205 до 221 тыс. руб./ кв. м.
Такой же всплеск был зафиксирован и в новостройках вблизи миллионников. В Самарской и Челябинской областях средние ценники на первичке подросли на 9-10%. В Ленобласти, где большинство многоквартирных домов возводятся по соседству с Петербургом, рост составил 16%, а цена «квадрата» взлетела со 134 до 156 тыс. руб., резко уменьшив число недорогих предложений.
В других миллионниках новостройки подорожали в меньшей степени, но динамика роста все равно оказалась выше обычного уровня. В Нижнем Новгороде средневзвешенный «квадрат» прибавил 5% или пять с лишним тысяч рублей. Такой же рост в 5% отмечен в Уфе, где цены выросли до 114 тыс. руб./ кв. м. В Екатеринбурге новостройки подорожали на 4%, подняв стоимость «квадрата» до 107 тыс. руб.
Минимальный рост на уровне 1-2% показали Ростов-на-Дону, Воронеж и Красноярск. В этих городах, по данным Restate.ru, цены с начала года прибавляли незначительно, а последние события не вызвали резких пересмотров прайсов. Такая же ситуация в Москве, средние цены в столице прибавили лишь 1% или почти 3 тыс. руб./ кв. м, а в последние две недели даже демонстрировали тенденцию к снижению. В Московской области, где больше всего новостроек массового сегмента, удорожание было существеннее – плюс 4%.
Застройщики тормозят цены
По словам экспертов, рост цен в феврале-начале марта обусловлен многими факторами, главные из них – девальвация рубля и всплеск инвестиционного спроса на фоне политической и экономической нестабильности. По данным Росреестра, за неделю с 28 февраля до 5 марта количество поданных на регистрацию ДДУ в стране выросло на 39% по сравнению с предыдущей неделей, а число поданных на регистрацию договоров ипотеки увеличилось на 13%.
Активность покупателей в разных регионах различалась. К примеру, Росреестр по Ленобласти в феврале зарегистрировал ДДУ на 27% больше, чем год назад. В Ростовской области число сделок по участию в долевом строительстве, наоборот, снизилось на 13,3% по сравнению с февралем 2021-го. Рост ипотечных ставок, курс рубля и санкции, судя по всему, заставляет многих жителей отложить покупку квартир. Показательными в этом вопросе станут результаты марта.
Большинство объектов продолжили строиться в плановом режиме, с соблюдением установленных сроков строительства. А вот тактика застройщиков в условиях, когда банки чуть ли не каждый день пересматривали ипотечные ставки, различалась. Одни закрыли продажи до прояснения ситуации, другие – пересматривали прайсы по два-три раза в неделю, третьи оставили для клиентов лишь возможность бронирования квартир без фиксации цен. И те, и другие, и третьи не понимали, как будут дальше развиваться события.
Первые признаки ценовой стабилизации появились лишь после заявлений Минстроя РФ о сохранении льготной ипотеки на прежних условиях. В Санкт-Петербурге о замораживании цен на всех своих объектах до апреля объявила ГК «Ленстройтрест», спустя пару дней к временному мораторию на повышение прайсов присоединился лидер регионального рынка Setl Group. О возобновлении продаж по старым расценкам также заявила Группа RBI.
С аналогичными инициативами выступили и застройщики в других городах-миллионниках. В Москве мораторий на повышение цен в своих проектах до конца марта первой ввела ГК «А101», в Новосибирске – компания «СМ.СИТИ», в Екатеринбурге ГК «Эфес» объявила, что в новых условиях снижает цены на 12% в двух своих проектах.
Как комментируют сами застройщики: с учетом эмоционального состояния покупателей, им нужно больше время для совершения обдуманной покупки.
Переждать шторм
Правительство РФ уже озвучило первый комплекс мер, призванных не допустить обвала строительного рынка. Среди них – субсидирование ставок проектного финансирования, упрощение процедур согласования проектов, поддержка ипотечных программ и т.д.
Сверху дано поручение обеспечить прежние темпы выдачи ипотеки. Покупателю без живых денег, в условиях заградительных ставок по ипотеке, дадут возможность приобретать жилье в рамках госпрограмм (семейная ипотека, льготная, дальневосточная). Но размеры господдержки все еще не определены – возможно, с апреля ставки будут пересмотрены в сторону повышения.
Эксперты прогнозируют, что старты сейчас могут встать на паузу – застройщики, скорее всего, не рискнут выводить на рынок новые проекты до прояснения ситуации. Стоимость финансирования, цены на стройматериалы, темпы продаж и прочие параметры проектов сейчас не просчитать даже в краткосрочной перспективе. Кроме того, непонятно что будет со спросом – на продолжительный интерес со стороны инвесторов вряд ли приходится рассчитывать.
«Сценарий всех кризисов, даже таких масштабов, сходный – резкий скачок спроса на недвижимость, а затем такое же резкое охлаждение. Активность инвесторов долго не продлится – в условиях неопределенности только часть покупателей готова выходить на реальные сделки. Кроме того, почти не осталось покупателей с одобренными по старым условиям кредитами. А на рынок приходит новая реальность, связанная с существенным ужесточением ипотечных условий. В ближайшем будущем мы можем увидеть сокращение числа продаж по ДДУ. Возможно, цены тоже притормозят. Но пока что тренд на повышение сохраняется, в том числе из-за сильной инфляции», – говорит Андрей Добрый, руководитель федеральной базы недвижимости Restate.ru.
Ведущие банки, в первую очередь Сбeрбанк, сейчас сохраняют условия по льготной госипотеке. Доступность этой программы снизилась, но она пока не потеряла смысл даже для жителей городов-миллионников, за исключением Петербурга и Москвы. По данным декабрьского исследования Restate.ru, примерно 20-50% квартир в новостройках городов-миллионников укладывались в действующие кредитные лимиты госпрограммы. На льготную ставку в 6,5-7% можно будет рассчитывать, как минимум до конца марта.
