Продажи «двушек» на первичке практически встали. В Ленобласти в апреле и начале мая цены на двух- и трёхкомнатные квартиры в строящихся домах пошли вниз. В Петербурге, Москве и Подмосковье стоимость крупногабаритной недвижимости ещё не падает, но уже почти не растёт. Эксперты говорят об иссякшем спросе и остановке продаж.
С начала текущего года квадратный метр в новостройках в крупных российских городах непрерывно рос, не исключением оказался и март. Например, в Петербурге, по данным федеральной базы недвижимости Restate.ru, в течение первого весеннего месяца ценник вырос в среднем сразу на 10%. Свой существенный вклад вносили квартиры, которые принято считать «семейными» - двух- и трёхкомнатные, включая «евротрёшки». Так, с начала января «квадрат» в них подорожал на 15-16% (37 тыс. рублей).
В апреле же и начале мая процесс в городе на Неве, очевидно, замедлился, можно считать, инерция практически иссякла. Об этом красноречиво говорят цифры: рост в 1,2% для «трёшек» и, тем более, в 0,5% для «двушек» вполне можно считать статистической погрешностью.
В Ленинградской области ситуация ещё более интересная. Цены на крупногабаритное жильё там тоже уверенно росли с начала года (на 18 тыс. руб. или 11,5% для двухкомнатных и на 18,7 тыс. руб. или 12,2% для трёхкомнатных квартир). Но с конца марта конъюнктура резко поменялась и цены пошли вниз. Причём довольно ощутимо – разницу в 3,5-4,5% всего за полтора месяца статистической погрешностью уже не назовешь.
В столице же ситуация особая – там квадратный метр в двух- и трёхкомнатных квартирах дешевел в 2022 году непрерывно, хотя потерял он с начала января в итоге не так уж много – 1,5-2%. В апреле цены и вовсе встали. То есть в данном случае мы имеем дело с отдельной тенденцией – и это в принципе свойственно для Москвы, где первичный рынок живёт по своим собственным правилам. Так, цены на строящуюся недвижимость здесь не растут с начала февраля.
В Московской области ситуация очень схожа с петербургской: заметный рост цен на большие квартиры с начала года (на 4,5-7,5%) и почти полная их стагнация, начиная с апреля.
Обратим внимание, что именно «двушки» и «трешки», особенно небольшие по площади, являются наиболее ходовым товаром для потребителей, подходящих под параметры семейной ипотеки.
Субсидирование ставок по ней (до уровня 6%), заметим, не прекращалось даже тогда, когда Центробанк поднял ключевую ставку до 20% в конце февраля и тем самым практически заморозил рынок коммерческой ипотеки. Очевидно, этим – наряду с общим ажиотажем на рынке недвижимости в конце февраля и марте – можно объяснить рост цен на «двушки» и «трёшки» в I квартале. Но инерция быстро иссякла, и теперь даже привлекательные условия по семейной ипотеке спрос поддержать не способны.
«Думаю, вполне можно этот кейс экстраполировать и на льготную ипотеку под 9% годовых, которую начали выдавать в мае. Какой-то локальный всплеск спроса и, следовательно, небольшой подъем цен она обеспечить сможет, но на дистанции всё должно вернуться на круги своя. У населения нет денег, а все, кто хотел вложиться в недвижимость, наверняка, сделал это в прошлом и начале нынешнего года. К тому же ипотеки на вторичке практически нет, продажи «двушек» и «трешек» встали, а ведь первичный рынок зависит от притока средств с продажи старого жилья, что сейчас сильно затруднено», - отмечает Андрей Добрый, руководитель федеральной базы недвижимости Restate.ru.
Второй вывод – обычно первыми дешевеют наименее ликвидные варианты жилья, к коим крупногабаритные относятся в первую очередь. По всей видимости, нынешняя стагнация цен для таких квартир – это предвестник того, что то же самое повториться с люфтом в месяц-два и для «однушек» и студий – самого популярного у покупателей продукта.
